狗万·ManBetX：2018存货里的玄机｜加快高周转 流动性却变弱？
本文摘要： 陶婷 销货能力勇猛与否，是房企能否“杀出重围”指标之一。
陶婷 销货能力勇猛与否，是房企能否“杀出重围”指标之一。存货周转率低，指出企业流动性强劲，存货资产所求能力强劲，存货及闲置在存货上的资金周转速度快。
存货周转太快就不会导致库存积压，不会提升企业的资金成本，并不会增大现金重复使用压力，甚至有时不会构成更大的资产减值损失。根据wind统计数据，按照wind行业分类，去除可对比性数据不仅有的上市房企，挑选100家上市房企存货周转率样本展开分析对比。
而这100家上市房企样本，使用的是成本基础的存货周转率。其计算公式为：存货周转率=营业成本/存货平均值余额；而存货平均值余额=（期初存货+期末存货）/2。从以下表格得出结论，这100家样本企业存货周转率平均值为0.37，其中有23家企业存货周转率在0.37-0.82之间，而5家企业存货周转率在1-3之间，总计28家企业存货周转率多达了0.37的平均值。而51家企业存货周率在0.20-0.37之间，21家企业存货周转率在0.19以下。
低周转下企业的流动性反消退据以上表格可以看见，太古地产、青建国际、中航善达、九龙仓置业、恒隆地产、瑞安房地产、龙光地产、朗诗绿色集团、中华企业、景瑞控股这10家企业分别以较高的存货周转率位列了100家企业的前十名。而泛海控股、合生创展集团、合景泰富集团、恒基地产、国瑞置业、上实城市开发、北京城建、云南城投、泰禾集团、华侨城A这10家企业分别以较低的存货周转率位列了100家企业的后10名。
一些以低周转闻名的头部房企比如万科、碧桂园、恒大名次并不贞优势。亿翰智库指出，在行业集中度大大提高的当下，头部房企跑马圈地能力近优于中小房企，自身资源大大核心区，存货规模大幅度快速增长，在营业成本快速增长受限的情况下，存货周转率不会高于中小房企。尽管相比于去年0.35的平均值存货周转率，2018年存货周转率有所提高，但从以上表格可以看见，总计72家企业存货周转率坐落于0.37的平均值以下。
这就意味，大部分企业流动性尚待强化。在房企负债的高压之下，为确保资金链安全性，近两年，低周转沦为大多数房企的“标配”。
然而，2018年，房企广泛呈现动工低、完工较低的极端现象。举例来说，如一家企业2018年新开工面积总计1000万平方米，而年底承销完工面积仅有300万平方米。
为何这些企业存货周转率高于平均值呢？除了一些企业库存管理能力较强之外，由于不受禁售政策容许，近些年拍得的多幅高价地仍未构建大量所求，从而更进一步减少存货周转速度，资产周转率也不会受到影响，比如北京城建。通过以上表格可以看见，北京城建2018年以0.13的存货周转率位列了100家样本房企的倒数第七位。翻看北京城建年报，找到，自2014年以来，北京城建的存货周转率之后仍然正处于低位。2014年存货周转率为0.22，存货周转天数为1636天，而当年的行业平均值在0.25-0.30之间。
彼时，北京城建就在年报中称之为，其标准化运营尚需公里/小时。而2015年、2016年、2017年这三年之间，北京城建均明确提出“提升项目运营周转率”，2017年这一年更加被其列入“公司提质增效、横跨发展的关键之年”。
五年过去了，在北京禁售出租汽车政策的沿袭和升级之下，北京城建存货周转率不仅没有提高，反而越来越低。尽管存货周转率和企业业务结构、禁售政策等有关，但业内指出，从营销层次看，存货周转率过较低，不会影响资金流动，减少追加土地的去化压力。而对于一些有大量商业地产的企业来说，商业地产无法所求，不能带给租金收益，这在一定程度上也拖垮了企业的流动性，比如在2018年年报中提及大力减缓存量项目周转的华侨城。年报表明，2018年华侨城旗下共计景区13家、酒店23家，旅行社1家以及涉及的文化、艺术、旅游综合体等文化旅游设施。
据以上表格可以看见，仍然以主题公园为核心旅游业务的华侨城，其2018年存货周转率为0.14，近高于0.37的存货周转率平均值。2018年年报表明，华侨城存货有1602亿的存货，占到比总资产54.47%，比去年同期减少了5.97个百分点。看房地产存货周转率别求仅次于2018年，寻求挤压地产业务，但因市场环境变异，而造成债务上升，危机四伏的泛海控股，以0.03的超低存货周转率，垫底100家样本企业。
据公开发表资料表明，2016年，泛海控股周转天数为1957天，即5.44年；2017年，其周转天数则为5255天，即14.6年，大幅度上升；2017年，泛海控股存货余额为845.14亿元，较2016年减少了176.69亿元，占到总资产的45.01%。尽管如以上表格可见，大部分房企的存货周转率，高于100家样本企业的平均值存货周转率，泛海控股的存货周转率甚至较低至0.03，但较低存货周转率并不意味著企业基本面一定很差，必须明确问题具体分析。中国企业资本联盟副理事长柏文喜亦认为，存货周转率固然最重要，但不是唯一，还得看单位毛利水平。
单位毛利水平低，周转慢，则盈利强劲；单位毛利水平低，周转快一些，毛利水平也能覆盖面积成本，企业也能活下去。反之，如果单位毛利水平较低而周转快，则企业经营就不会好转，如果现金流经常出现问题，企业运营压力就不会相当大。
单项目抛光的时间较长，以产品主义闻名的绿城，2018年以0.33的存货周转率，处在0.37的存货周转率平均值以下，周转速度也跑完赢世茂等同级水平的企业，但其因其拿地成本、资金成本低，在再加低价和物业贬值部分，可以覆盖面积研发期间积累的各种成本，单位毛利较高，也算数真是不俗。据年报表明，绿城2018年构建毛利137.52亿元，较2017年的毛利80.76亿元减少70.3%，构建毛利率22.81%较2017年的19.25%快速增长3.6个百分点。2018年绿城总营业收入超过605.46亿元，位列了100家样本企业的第12位，较去年快速增长43.7%。
而恒大、碧桂园、万科归属于低周转企业，尽管单位毛利受限，2018年周转速度还慢于一些中小房企，但当存货较慢减少时，这些规模房企具备平稳的销售作为确保，消化掉存货，所以企业规模下降迅速。这三家企业在2018年分别以4678亿元、3811亿元、2973亿元的总营收名列100家样本企业的前三甲。而一些低周转企业因为核心资本缺少，外部融资比例低且融资成本高，即使周转速度迅速，却也利润不大；如果周转速度上升，就有可能成亏损和企业运营艰难。如果现金流好转，企业就有可能陷于危机之中了。
对房地产企业来说，存货周转率越大解释房子买的好，但是有时过于大，对企业也有有利，比如回款不及时，产品供不应求及库存紧缺，资金周转不灵等，理想比值应当是1：1。因为，一些企业为了清扫存货，做广告宣传，做到活动，这个时候存货售出就迅速，存货周转率提升同时，销售收入也随之提升。
但于是以所谓盈满则盈、过犹不及，有的只是贴现账款，若万一对方倒闭，贴现账款就要托坏账了，钱就缴不回去了。对企业而言，现金没有到手里，怎么着都不存在风险。过较低存货周转率加快存货周转，过低存货周转率掌控存货周转率，如何做到好这两者之间的度，对企业运营者来说，似乎是一个受伤脑细胞的问题。
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